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    2013
    04.12

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    互聯網公司迷上“炒房”

    來源: 本站   責任編輯:博信網絡   字體大小:    

        一家互聯網公司,先是在美國華爾街買了一棟寫字樓,接著又在海南三亞收買了一座酒店,光是這兩筆出資就現已花去7370萬美元,但公司還嫌不行,方案繼續在上海、北京以及更多城市采辦更多的不動產。公司稱,這么做是因為職工訓練需求場所。

        這家公司即是搜房網(SFUN.NYSE)。他們在全球范圍內不斷收買不動產的做法,近來遭到了一家名叫“格勞克斯研討”(Glaucus Research Group)的做空組織的質疑。

        “作為一家互聯網公司,搜房網頻頻采辦價錢不菲、在咱們看來毫無用處的不動產,讓人感到獵奇。”“格勞克斯研討”的開創人Matthew Wiechert在郵件中對《榜首財經日報》記者表明。

        在上周五關于搜房網的做空陳述中,“格勞克斯研討”列舉了七項指控,除了對公司開創人的誠信提出置疑外,搜房網大舉收買不動產以及大規模分紅的做法,成為陳述最主要的兩點質疑。“咱們并不關于中國公司,但可憐的是,有許多事例證明,中國企業的管理層對股東利益以及公司管理的世界標準不行尊重。” Matthew Wiechert說。

        面對“格勞克斯研討”的指控,搜房網在隔天的弄清布告中責備做空陳述具有誤導性。曾擔任搜房網上市承銷商的德意志銀行也在隨后的研討陳述中力挺搜房網。不過獨立分析師富平和以為:“在公司運營以及公司管理方面,這份做空陳述事實上提出了一些非常有依據的憂慮。”

    互聯網公司“炒房”

    “格勞克斯研討”陳述中最激烈的一點質疑,即為啥搜房關于采辦不動產會體現出如此激烈的愛好并活躍付諸行動。

        搜房網先是在2011年以6070萬美元的價錢,完結了對華爾街72號AIG大樓的收買,接著又在2012年,以1300萬美元的價錢收買了坐落三亞的休假酒店——辰光克拉碼頭酒店,對此,搜房在SEC文件中解說采辦不動產均是出于職工訓練需求。

        不過Matthew Wiechert和他的研討團隊卻難以信任這一解說。關于輕財物形式的互聯網公司來說,到華爾街收買寫字樓以及到三亞收買酒店的做法,明顯現已超出了其所聲稱的訓練場所的名義用處——“搜房為啥要到曼哈頓市中心采辦世界上最貴重的不動產,用來訓練7000英里以外的中國職工?”

        事實上,搜房網除了在紐約、三亞具有歸于自己的商業物業,今年初還曾聲稱將拿出8億元人民幣現金,收買坐落上海浦東的寶安大廈,這座當前用作工作、零售場所和酒店的大樓,收買之后也將成為搜房網的訓練場所之一。

        “2010年IPO之際,搜房還是以互聯網事務為主的輕財物公司,固定財物不到1000萬美元,但從那以后,公司以訓練場所的名義現已花去了2億美元用于收買不動產。”“格勞克斯研討”在陳述中指出。若是將上述紐約、三亞、上海三項物業相加,建筑面積總和已到達7.5萬平方米。

        但搜房網還方案采辦更多的不動產。在與管理層進行溝通后,德意志銀行的分析師估計,搜房將在往后3至5年繼續采辦價錢有吸引力的不動產,并進入一些當前被視為非中心的事務。德意志銀行的陳述供認,這能夠引發本錢商場對公司的憂慮,對估值構成壓力。

        “出資者明顯不樂意看到一家互聯網公司,將錢用在‘炒房’上,所以搜房網將收買不動產包裝成職工訓練用處。”搜狐焦點品牌總監尚磊以為,“當一個互聯網公司把資金用在‘炒房’上,這也意味著,管理層在主營事務投入方面遇到了疑問。”

        尚磊指,搜房網依靠城市掩蓋的形式當前面對擴大乏力的窘境,所以轉向開展房地產出資這一副業,“房地產調控約束了購房熱向三四線延伸,所以搜房網若是繼續向三四線城市擴大建立當地站,從本錢效益的視點來看并不經濟;另一方面,搜房一向沒能把家居、二手房事務做起來,這兩方面緣由致使搜房網有很多現金在手,卻不知往哪里投。”

        不過,“格勞克斯研討”以為搜房網不只是是在用職工訓練的名義保護其“炒房”,他們的質疑愈加嚴峻。“格勞克斯研討”以為,買賣中還涉嫌上市公司與大股東之間的利益輸送。

        做空陳述稱,搜房網開創人在搜房完結AIG大樓收買后,成立了一家歸于其私家的非營利組織,擔任組織關聯訓練。2011年年報顯現,搜房網當年為此向“華爾街全球訓練中心”付出了超越200萬美元。但依據美國國家稅務局(IRS)的文件,該組織2011年5月1日至2012年4月30日時刻收到的一切金錢不到5萬美元。陳述暗示,上市公司付出的200萬美元能夠大多數流向了開創人私家組織的口袋。

    這是一項嚴峻但沒有得到證明的指控。

    分紅爭議

        具有挖苦意味的是,被做空組織盯上的上市公司,往往是因為涉嫌財政造假以點綴蹩腳成績,但搜房網遭質疑,卻是因為他們曩昔體現得“真的太好了”——2010年9月以來完成109%的本錢收益外加28%的股息率,且2010至2012年的盈余復合年增加率到達55%——然后,管理層做出了一些“暴發戶”才會有的“熱心”行動。

        除了出資不動產,搜房網在2011年和2012年先后進行了三次大規模派息,總計到達2.7億美元,而這也成為做空陳述激烈質疑的一點。“格勞克斯研討”以為搜房網的派息方法價值昂揚且不行繼續,久遠來看對股東晦氣。

        陳述引述了一段來自搜房網2012年三季度電話會議的對話記載。一位分析師問管理層,為啥公司現金在三季度環比增加了9400萬美元,與此同時短債也增加了8100萬美元。管理層解說,這兩項財政數據的增加是因為公司經過“內保外貸”的方法,籌措派息所需的資金。這意味著,搜房網正在將境內的人民幣存款抵押給某國內銀行,然后再從該銀行境外分支取得美元借款,用于派發股息。

        這種“借錢派息”的方法,在北大光華管理學院教授Paul Gillis看來,具有適當危險:“內保外貸”正在成為一些VIE布局“中概股”開創人慣用的方法,這種搬運資金的做法能夠躲避外匯管制,還能夠避稅,但正因為此,這有能夠導致監管部門的警覺。

        “(內保外貸)最大的疑問在于,上市公司怎么歸還海外的美元借款。因為外匯管制一直存在,境內的人民幣現金一直面對無法搬運到境外的艱難,在這種情況下,那些美元借款就永久無法歸還掉。日后借款一旦發作違約,國內抵押品被銀行沒收,境外的大眾股東將蒙受損失。” Paul Gillis在其自己網站上指出。富平和對記者表明:“Gillis的觀念明顯適用于搜房。”(注:富平和是Gillis的學生)

        在做空陳述中,“格勞克斯研討”指出,選用“內保外貸”的搜房網日后將面對三種選擇:要么拿境內人民幣現金,歸還境外欠下的美元借款,依據中國外匯管制的關聯法規,資金由境內搬運至境外的進程,將面對15%~25%的重稅;要么經過境外發債的方法借新還舊,但當前中概股面對的信貸環境正在惡化,實際上現已很難在美國發債融資;最終一個選項,即搜房網經過配股方法融資還賬,而這將稀釋現有股東的權益。“格勞克斯研討”據此以為,搜房大規模派息是價值昂揚且不行繼續的。

        不過搜房網對此的回答非常簡練:當公司現金儲藏到達1億~1.5億美元后,即會思考給股東分紅。關于整份做空陳述,搜房則給出了“具有誤導性”的評估。

        Matthew Wiechert通知記者,他和他的團隊當前正在研討搜房管理層的弄清布告。這家坐落美國加利福尼亞州的做空組織,此前曾將鋒芒指向多個在美國以及香港上市的中國企業,包含中國金屬再生資源(00773.HK)、西部水泥(02233.HK)、首鋼資源(00639.HK)、中國醫療技能公司(CMED.NASDAQ)、龍騰礦業(LLEN.NASDAQ)、海灣資源(GFRE.NASDAQ)、旅程全國(UTA.NYSE)。

        大多數時分,“格勞克斯研討”的做空行動都得手了,不過這一次到當前為止并不成功。做空陳述發布當天,搜房的股價只是細微下跌了2.75%。“咱們了解,在有些情況下,對咱們的研討觀念商場能夠需求一些時刻去消化,但咱們信任,久遠來看公司股價最終會反映咱們的判別。” Matthew Wiechert稱。

    力挺搜房的德意志銀行則觀念相反:從長時刻來看,公司的估值會跟著時刻的推移逐漸上升。

     

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