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    2015
    11.02

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    想贏得長租公寓商機?快抓住90后一代人的心

    來源: 第一財經日報   責任編輯:boxsin   字體大小:    

     樂琰

      “我現在租的房子特別陳舊,毫無現代設計感,而且每家每戶都是各管各的,一點社交活動都沒有,其實下班以后我很希望可以和年輕的朋友一起交流,可惜沒有這樣的平臺。”作為一個90后,李俊(化名)非常苦惱。

      李俊的煩惱也是目前很多85后與90后存在的。

      大量的閑置房源給了長租公寓業者盤活資產的機會,但同時也帶來挑戰——租客都是用腳投票的,如何抓住租客的心?如何說服投資者來加盟公寓產業?投資回報如何?這個新產業領域能與酒店業競爭嗎?

      《第一財經日報》記者近期大量調研和走訪了公寓市場與業者狀態后了解到,目前越來越多的酒店和房地產業者開始“殺入”公寓市場,加盟將是主要發展模式,比連鎖酒店回報期更短的公寓業態并不是每個人都會玩的,它需要業者有雄厚的后臺管理實力和90后的心態才能把握精準商機。

      酒店、房地產“雙殺入”

      長租公寓作為一個介于酒店和住宅之間的項目,其一直游走在酒店與地產產業之間。隨著這幾年房地產政策的變化和房價的一路走高,純住宅項目越來越遭遇瓶頸,大量的閑置房源開始涌現,房屋中介的日子也不太好過。

      在此狀況下,萬科等業者開始將目光瞄向長租公寓,比如萬科此前與途家簽約,合作將閑置房源給予途家“共享”,雙方共贏,萬科解決了閑置房源盤活問題,而途家則獲得了房源。鏈家則推出“自如寓”,且依托其強大的平臺優勢,大力搶奪公寓房源。

      上海萬科也看到了這個商機,今年10月,上海萬科開始試驗自己的長租公寓產品:Vcom公寓,其定位為18~40歲城市青年。“美國市場上近80%的租賃住房都由品牌運營商管理,國內租房市場發展歷程粗放,所有運營商加在一起的市場占比不足1%,行業無標準,規則不一,目前市場存在很多痛點,這里面有很多機會。”上海萬科長租公寓負責人告訴記者。

      在房地產業者試水公寓業態的同時,本來就具有先天優勢的酒店業者更是不甘示弱,如家推出了“逗號”公寓并打算連鎖化擴張。

      “如家已經成立了獨立的全資公司來運作公寓品牌逗號,我們是做經濟型酒店起家的,但我們希望可以更多地覆蓋市場。現在一些經濟發達地區有很多流動人口,這正是切入公寓市場的好時機。我們現在打算做的是整租公寓,先集中在一線城市,2015年年底打算開出8~9家,每年會覆蓋到北京、廣州和深圳。未來我們會考慮長租和短租結合經營。”逗號公寓執行總經理陳意告訴《第一財經日報》記者。

      而華住也在躍躍欲試,鉑濤更是率先推出了長租公寓“窩趣”并開啟了加盟。于是,市場上涌現了魔方、貝客、青客、自如寓、寓見、水滴、蘑菇、途家、小豬短租、小螺趣租等一系列公寓品牌。

      公開數據顯示,截至2013年,全國租房市場規模超過2.5萬億元,20~30歲的青年租房者占80%以上,然而高達73.69%的租房者深陷“租房癌”,只有26.31%的租房者相對滿意。

      硬件與投資回報

      那么問題來了,不論是酒店業者,還是房地產業者或是投資加盟業主,究竟要如何做好公寓呢?

      首先,要看硬件基礎,盡管有很多閑置房源,但并非所有的物業都適合做公寓。

      《第一財經日報》記者采訪貝客、青客、窩趣、逗號等諸多業者后了解到,公寓的選址首先要在北上廣深這些一線城市,或者是經濟發達活躍的二三線城市,因為這類城市的客源具有一定的消費能力和理念,四線城市目前還不成熟。

      具體到細化的選址則物業要求符合距離大中型商業區是步行20分鐘,距離地鐵等交通樞紐是步行15分鐘以內,并且附近最好有辦公樓,以符合白領上下班需求。獨棟物業面積最好是在2000~8000平方米,可改建大堂約300平方米,要求無暗房或可開陽光天井2米,有一次消防驗收手續,周邊進出通暢還需有一定停車位,物業性質產權清晰。

      “公寓和酒店有共同之處,但也有很大不同,比如酒店需要布草間(客房用品堆放),但公寓不需要,所以公寓的得房率會比較高。酒店不需要分割水、電表,但公寓每個房間就是一個住戶,那么就得分開安裝水、電表。酒店客房不需要廚房,但公寓需要廚房。因此公寓物業要求總用電量在房間數乘以2000伏安以上,供水管管徑金屬管在40毫米以上,PPR管在50毫米以上,用水額不低于每月3000噸,樓層梁下高度不低于2500毫米。結構承載力在2.0KN/平方米以上。”窩趣公寓CEO劉輝告訴《第一財經日報》記者。

      根據上述指標測算,經濟型酒店的每間客房投入約在6萬元或更高,而公寓的每間房投入約在4萬~5萬元;一間酒店可能要用20多個員工,而一間公寓可能僅需2~3人管理;酒店的毛利率約在60%~65%,而公寓由于各類成本較低,因此毛利率可達90%左右;連鎖酒店的投資回報期如今在5年以上,而公寓則根據分散式和集中式的不同情況,投資回報期在1年到3年不等。

      抓住90后

      “強關系”社交

      說完了硬件,來看軟件。

      與住宅、酒店都不同的是,長租公寓大多數住客都是還未成家購房的85后和90后,其中尤以90后最為突出。

      “這些住客最大的特點是要求個性化與社交,老式的住房毫無個性化,且沒有社交平臺,很多年輕人會覺得下班后很無聊。90后依舊是獨生子女的一代,從小孤獨的成長環境使他們很容易以自我為中心,也不太會交際,但是內心又非常渴望交際,因此我們在設計公寓時就要突出個性化色彩和社交平臺。”劉輝坦言。

      《第一財經日報》記者走訪貝客、窩趣、魔方等公寓后發現,這些新興品牌會設計不同的房間格調,有符合男生口味的簡潔黑白款、有女生喜歡的粉色系列,也有商務款甚至日式風格等,以滿足90后的個性化需求。

      在隨機采訪了一些90后租客后記者發現,在這些主力租客中,社交非常必要,如果這個公寓品牌具有良好的社交服務,則更多90后會愿意入住。而在這里“強關系”的概念非常重要。對于70后而言,“強關系”可能是父母和領導,但對于90后而言,父母和單位領導并不能左右其抉擇,“做得不開心,明天就辭職”的90后大有人在。在90后的世界里,“強關系”可能是志同道合的合作伙伴、朋友們,因此公寓社交平臺必須符合90后的“強關系”。

      進一步采訪和業者調研后可以發現,90后住客分為幾種“臉譜”,第一種是職業化,其有一份體面的白領工作,較高的收入,這類人群喜歡商務或小資情結的咖啡、觀影等活動。第二類則是自由創業者,這包括了自由攝影或撰稿人這類自由職業者,也有自主創業的年輕人,他們更偏好音樂、健身、“殺人游戲”等項目。

      針對上述不同人群的喜好,貝客、窩趣、魔方、友社等公寓推出了黑暗音樂會、攝影愛好者聯盟、觀影活動、卡丁車游玩等各類活動,以增加住客黏性。

      “這些85后、90后租客會自然形成各自的‘強關系’朋友圈,比如喜歡音樂會的是一撥人,喜歡運動的是另一撥人,有了這種分類,我們的活動能夠比較容易進行。我曾經偷偷加入他們的微信群,發現每天晚上8點以后到第二天的早上8點之間是這些租客社交聊天的高峰時期,有時我一覺醒來會有數百條甚至上千條對話,通過研究他們的對話,我可以清楚地知道租客的需求。”一位公寓店長告訴記者。

      為了更好地滿足90后租客的商務與社交需求,目前貝客、窩趣、友社等正與聯合辦公、社區商業等積極合作,以給租客“一站式”社交與工作配套服務,來吸引住客。

      “我們正在打造的最新項目就是將公寓、聯合辦公、社區商業、基金投資甚至產業孵化融合到一起,做一個大聯合概念,客人入住我們公寓后,可能他上班就在隔壁的聯合辦公樓,客人需要創業投資支持和孵化也可以一并滿足,這樣大大增加租客黏性,我們未來打算模式化、連鎖化進行這類聯合化公寓社區產品,大力擴張發展。”友社公寓聯合創始人王偉超透露。

      不過,社交平臺的基準打造也并非易事,畢竟眾口難調,有時活動成本的分攤和組織也是問題,此前You+公寓的社交平臺打造就遇到難題,因此公寓業者還需注意風險。


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